Tokenizar un inmueble no te convierte en propietario del edificio

Cuando se habla de tokenización inmobiliaria es fácil quedarse con una imagen: el edificio dividido en miles de fragmentos digitales, cada uno en manos de una persona distinta. La realidad jurídica es otra. Quien recibe un token vinculado a un inmueble no adquiere, por ese solo hecho, una parte del edificio. Adquiere el derecho que le atribuya la estructura jurídica de la operación, que puede ser muy distinto según cómo se haya diseñado.

Cómo se adquiere la propiedad de un inmueble en España

En el Derecho español, la propiedad de un inmueble se transmite, en principio, mediante un título válido, como una compraventa, acompañado de la entrega del bien, que en la práctica suele producirse con el otorgamiento de la escritura pública. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es, como regla general, la que crea el derecho, pero le da una protección decisiva frente a terceros: lo inscrito se presume exacto y quien adquiere confiando en el Registro, si cumple determinados requisitos, queda protegido.

Para acceder al Registro, los títulos deben constar, en principio, en escritura pública, resolución judicial o documento auténtico expedido por la autoridad competente. Una anotación en una cadena de bloques no es un título inscribible ni sustituye a la escritura. Por eso, con el Derecho español vigente, un token no convierte por sí solo a nadie en propietario de un inmueble.

Una anotación en blockchain no atribuye por sí misma la propiedad de un inmueble. Hace falta una base jurídica válida y, cuando proceda, las formalidades notariales y registrales correspondientes.

Qué puede representar realmente el token

Lo habitual es que entre el inmueble y quien recibe el token haya una estructura jurídica intermedia. Las más frecuentes son estas, y no son equivalentes:

• Participación en la sociedad propietaria: el inmueble pertenece a una sociedad y el token representa una participación en ella. Quien lo tiene es socio, no propietario del edificio, con los derechos y riesgos del régimen societario.
• Deuda: el token representa un préstamo o una obligación frente a la sociedad que promueve o explota el inmueble. Da derecho a cobrar en las condiciones pactadas, no a una parte del bien, aunque la deuda pueda tener garantías.
• Derecho contractual: el token representa un derecho definido en un contrato, como una parte de las rentas o del resultado de una venta. Es un derecho frente a quien se obliga, no un derecho sobre el inmueble.
• Copropiedad directa: varias personas pueden ser dueñas de un mismo inmueble en proindiviso, pero cada transmisión de una cuota exige, en principio, sus propias formalidades, y el token no las sustituye.

Cada una de estas figuras tiene un régimen propio, una forma distinta de transmitirse y consecuencias distintas si algo falla. Además, según su contenido, el instrumento puede quedar sujeto a la normativa del mercado de valores o a otras normas financieras, lo que exige que determinados servicios los presten entidades autorizadas.

El registro con valor jurídico y el registro tecnológico

En cualquier estructura hay que identificar cuál es el registro de autoridad: el que determina, con efectos jurídicos, quién es titular de cada derecho. Para el inmueble, es el Registro de la Propiedad. En una sociedad limitada, la titularidad de las participaciones se apoya en los documentos públicos de transmisión y en el libro registro de socios. Para los valores negociables, es el sistema de registro que prevea la normativa: la Ley 6/2023 admite que sea un sistema basado en tecnología de registros distribuidos, bajo la responsabilidad de una entidad y con requisitos específicos.

La representación tecnológica puede aportar trazabilidad, facilitar la gestión de las posiciones y reducir errores de conciliación. Pero debe estar alineada con el registro de autoridad, y la documentación de la operación tiene que explicar qué ocurre si ambos no coinciden, quién corrige los errores y cómo se actúa si se pierde el acceso a una cartera digital.

Preguntas que conviene formular

• Quién es el titular del inmueble y dónde consta inscrito.
• Qué derecho concreto representa el token y en qué documento se define.
• Quién es el obligado frente al titular del token.
• Cuál es el registro con valor jurídico y cómo se concilia con el registro tecnológico.
• Cómo se transmite el derecho y qué restricciones legales o contractuales tiene.
• Qué ocurre si la sociedad o el obligado incumplen o entran en concurso de acreedores.
• Cómo se gestionan un error, una pérdida de claves o una discrepancia entre registros.

Bridge Positive se está construyendo sobre esta separación de capas: el activo, la estructura jurídica, el instrumento con sus derechos y, por último, la representación digital. La plataforma está pensada para documentar cada capa y su relación con el registro de autoridad, no para sustituir a notarios, registros ni entidades autorizadas.

Nota editorial: Este artículo ofrece información general. No constituye asesoramiento jurídico, financiero ni fiscal, ni una recomendación de inversión. La situación de cada inmueble y de cada estructura requiere un análisis profesional propio.

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